Immobilien oder Aktien – der Anlagevergleich
Die Wahl zwischen Immobilien oder Aktien ist für Anlegerinnen und Anleger ein zentrales Thema. Dabei gilt es, die Risiken ebenso sorgfältig zu berücksichtigen wie die Rendite.
Immobilien gelten in der Schweiz als stabile Anlageklasse mit vermeintlich niedrigerem Risiko im Vergleich zu Aktien. Die Renditeermittlung bei Immobilien gestaltet sich schwieriger als bei Aktien, da sie stark von Standort, Objekt und Fremdkapitalanteil abhängt. Um dennoch eine vergleichbare Basis zu schaffen, greifen wir auf Indizes der Schweizer Börse SIX zurück. Für Aktien dient der Swiss Performance Index (SPI), der nahezu alle kotierten Schweizer Unternehmen erfasst. Für Immobilien wird der SXI Real Estate Funds Broad Index herangezogen, der Immobilienfonds abbildet, die mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in der Schweiz investieren. Da dieser Index seit 1995 existiert, fokussieren wir uns im Vergleich auf die letzten 30 Jahre.
Rendite im Vergleich
Das SPI-basierte Aktienportfolio erzielte seit 1995 eine jährliche Rendite von 7,6 Prozent, während der SXI Real Estate Funds Broad Index durchschnittlich 5,6 Prozent pro Jahr zulegen konnte. Eine Investition von 1 Million Franken in Aktien hätte heute einen Wert von rund 6 Millionen Franken, während eine vergleichbare Investition in Immobilien auf etwa 3,5 Millionen Franken angewachsen wäre. Dies unter Berücksichtigung von jeweils 1,5 Prozent Verwaltungskosten pro Jahr.
Risiken im Vergleich
Die geringere Volatilität von Immobilien gegenüber Aktien wird regelmässig mit einem niedrigeren Risiko gleichgesetzt. Zwei weitere Risikoparameter relativieren dieses Argument:
Maximaler Wertverlust – In Krisenzeiten ist der kumulative Wertverlust ausschlaggebender als die Volatilität, da sich dieser über mehrere Jahre akkumulieren kann. Anfang der 1990er-Jahre brachen die Immobilienpreise zwischen 30 bis 50 Prozent ein – ein Szenario, das damals wie heute als undenkbar galt.
Fremdkapitalanteil – Im Immobiliensektor wird regelmässig mit einem Fremdkapitalanteil von über 50 Prozent gearbeitet. Der dadurch entstehende Hebeleffekt führt bei fallenden Immobilienpreisen oder steigenden Zinsen zu einem deutlich erhöhten Risiko – wie kürzlich beim Skandal um den österreichischen Immobilieninvestor René Benko deutlich wurde. Es ist daher wenig überraschend, dass der Immobiliensektor in der Vergangenheit oft Auslöser von Finanzkrisen war – so auch während der letzten Finanzkrise 2007.
Vergangene Börsencrashs haben gezeigt, dass auch ein breit diversifiziertes Aktienportfolio um bis zur Hälfte an Wert verlieren kann. Allerdings erholten sich die Aktienmärkte in der Regel deutlich schneller als der Immobilienmarkt.
Fazit
Es sei betont, dass Schweizer Immobilien mit guter Qualität eine sehr attraktive Anlage darstellen. Sie gehören wie Aktien zu den Realwerten und bieten einen gewissen Inflationsschutz. Betrachtet man jedoch ausschliesslich das Verhältnis von Rendite zu Risiko, liegen die Aktien gegenüber Immobilien langfristig im Vorteil. Daher ist es erstaunlich, dass der Durchschnittsschweizer gemäss der Schweizerischen Nationalbank nur etwa 8 Prozent seines Reinvermögens in Aktien, dafür über 30 Prozent in Immobilien investiert. Liegenschaftsbesitz ist damit die mit Abstand beliebteste Kapitalanlage der Schweizer.
